中國網(wǎng)財經(jīng)12月27日訊 12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議對2024年4大板塊的重點任務(wù)進行了盤點，提出了2024年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。會議還明確了2025年全國住建工作的五項重點任務(wù)。
專家在接受中國網(wǎng)記者采訪時表示，2025年，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是重中之重，樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌。
2024年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化
會議指出，2024年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。
10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長；保交房攻堅戰(zhàn)完成既定目標(biāo)，已交付住房338萬套；地級及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，“白名單”項目擴圍增效；主要大中城市編制實施2024年住房發(fā)展年度計劃；城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個，建設(shè)籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套(間)；建設(shè)籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬套(間)；支持全國2050萬繳存人提取住房公積金2402億元用于支付房租，通過試點累計100多萬名靈活就業(yè)人員納入制度覆蓋范圍。
“房地產(chǎn)市場的積極變化，并不是交易量穩(wěn)定單維度的考核，而是多重目標(biāo)的實現(xiàn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示。
在李宇嘉看來，房地產(chǎn)市場的積極變化既體現(xiàn)在市場止跌回穩(wěn)，也體現(xiàn)在防風(fēng)險，既有需求端降門檻等傳統(tǒng)紓困措施，也有白名單機制、城中村改造等紓困創(chuàng)新模式，既有傳統(tǒng)模式穩(wěn)市場，也需要新模式……
此外，會議上還提出，好房子建設(shè)有序推進，舉辦中國建筑科技展，集中展出167項數(shù)字化、工業(yè)化、智能化發(fā)展的新成果、新技術(shù)、新應(yīng)用，重點展示新建好房子、舊改好房子樣板。發(fā)布《好住房技術(shù)導(dǎo)則》，引導(dǎo)房企積極建設(shè)好房子。
“這是未來住房發(fā)展增量空間的重要內(nèi)容。”李宇嘉認(rèn)為，2024年，住建部一直在探索好房子的技術(shù)指標(biāo)，建設(shè)導(dǎo)則等，目前取得了積極的進展，基礎(chǔ)制度和標(biāo)準(zhǔn)初步形成。下一步將在各地落地，滿足最廣泛群體的改善型住房需求。
2025年“止跌回穩(wěn)”仍排任務(wù)首位
本次會議明確了2025年全國住建工作的五項重點任務(wù)，分別為持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版和建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。
值得一提的是，“持續(xù)用力推進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”位居五大任務(wù)之首。
具體來看，會議從供需兩方面明確了具體舉措發(fā)力穩(wěn)住樓市。需求方面，會議強調(diào)要把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位。
大力支持剛性和改善性住房需求。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計，核心城市限制性政策有望進一步優(yōu)化，北上深繼續(xù)放松限購政策；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備空間。
有效發(fā)揮住房公積金支持作用。據(jù)中指監(jiān)測，2024年各地出臺公積金相關(guān)政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定等方面進行優(yōu)化調(diào)整，其中，針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側(cè)重點之一。
“此次會議，關(guān)于住房公積金的提法被明顯單列，意味著 2025 年住房公積金的政策會持續(xù)發(fā)力，是各地要明確的重點方向。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進指出。
“如各地繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長貸款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大。”在陳文靜看來，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預(yù)期。
加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模。
“2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，加快城中村改造節(jié)奏。”陳文靜談到，“隨著各項配套政策跟進落實，貨幣化安置城中村改造或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實質(zhì)性帶動作用，將是促進新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。”
記者了解到，近期部分城市已通過城中村改造專項借款、房票安置結(jié)合的方式，實現(xiàn)了較好的新房銷售去化，如鄭州。
供給方面，本次會議繼續(xù)強調(diào)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，重點提及要增加保障房供給。
從政策強調(diào)的排序來看，嚴(yán)躍進認(rèn)為，商品房的工作要比保障房的工作更需要重視。他還指出，商品房的工作也發(fā)生了重大變化，從增量轉(zhuǎn)向了存量。
展望2025年，陳文靜認(rèn)為應(yīng)完善存量商品房收儲政策。在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。同時，多措并舉盤活商辦用房，存量商辦用房轉(zhuǎn)為租賃房或是重要方向。
此外，陳文靜還表示落實專項債收購存量閑置土地政策，繼續(xù)完善相關(guān)配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況也將是供給端明年的重點工作之一。
推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
本次會議還明確了推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五個方面，包括：一是加快發(fā)展保障性住房，增加改善性住房特別是好房子供給；二是建立“人房地錢”要素聯(lián)動機制；三是有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管。
“2024年對于改善型需求，更多從需求端或購房端入手。但此次會議比較明確提及改善性住房的供給，尤其是和好房子進行結(jié)合。”在嚴(yán)躍進看來，完善住房供應(yīng)體系是房地產(chǎn)發(fā)展新模式5項工作的首要內(nèi)容。相關(guān)房企應(yīng)積極研究一系列涉及改善型住房的拿地和開發(fā)投資等內(nèi)容，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計。
值得一提的是，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前全國已有多地在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計容規(guī)則，引導(dǎo)和鼓勵房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購房者居住體驗。
陳文靜預(yù)計后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持。而“好房子”不斷放量，也有望進一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放，促進市場修復(fù)。
“未來商品房和保障房都要以需定供。”對于推動建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機制，李宇嘉認(rèn)為，目的是摸清底數(shù)(有多少房、有多少人)厘清需求，這樣供應(yīng)出來的房子才不會過剩。
展望2025年，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，中性情形下，陳文靜預(yù)計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌。(作者：譚夢桐)
