晉建房規(guī)字〔2025〕15號
各市住房和城鄉(xiāng)建設局、太原市房產管理局、山西轉型綜改示范區(qū)管委會建設管理部：
現(xiàn)將《住宅物業(yè)服務質量星級評價管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳
2025年1月23日
（主動公開）
住宅物業(yè)服務質量星級評價管理辦法
第一章 ?總??則
第一條??為規(guī)范物業(yè)管理服務行為，提升物業(yè)管理服務水平，推進物業(yè)管理行業(yè)高質量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山西省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條??本辦法適用于本省行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務項目服務質量的星級評價管理。
第三條??本辦法所指星級評價管理，是指由各級住房和城鄉(xiāng)建設（房產管理）部門依據(jù)《住宅物業(yè)服務質量星級評價評分標準》（以下簡稱《評分標準》），對物業(yè)服務企業(yè)所申報的住宅物業(yè)服務項目服務質量進行綜合評價，核定服務質量星級的活動。
第四條??住宅物業(yè)服務質量星級由低到高分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級。
第五條??省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責全省住宅物業(yè)服務質量星級評價管理工作。
設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設（房產管理）部門負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務質量星級評價管理工作。
第六條??住宅物業(yè)服務質量星級評價管理，應當遵循客觀、公平、公正、公開和評價標準的統(tǒng)一性原則，尊重個人隱私，保守商業(yè)秘密，維護各方主體的合法權益。
第二章 ?申報條件
第七條??申報住宅物業(yè)服務質量星級評價的項目應當符合以下條件：
（一）由物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化服務的住宅項目；
（二）物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同約定在該項目服務一年以上；
（三）物業(yè)服務企業(yè)已按規(guī)定向項目所在地的縣級住建（房管）部門備案；
（四）物業(yè)服務企業(yè)參加了上年度物業(yè)服務企業(yè)信用評價，且信用評價結果符合《山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳房地產企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》指標標準B級以上（含B級）標準；
（五）申報項目入住率需達到50%以上（含50%），或交付使用2年以上（分期開發(fā)項目以分期開發(fā)面積、分期項目交付使用時間為準）；
（六）上一年度，項目未發(fā)生經(jīng)認定由物業(yè)服務企業(yè)承擔責任的治安、疫情、火災等安全責任事故。
第三章??評價程序
第八條??住宅物業(yè)服務質量星級評價程序如下：
（一）申報
物業(yè)服務企業(yè)填寫《住宅物業(yè)服務質量星級評價申報表》，經(jīng)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）同意后向縣級住建（房管）部門申報。
住宅物業(yè)服務項目申報星級評價，應當提交下列材料：
1.《住宅物業(yè)服務質量星級評價申報表》原件；
2.物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件；
3.項目物業(yè)服務合同復印件；
4.項目物業(yè)服務合同和項目負責人備案證明原件及復印件。
（二）縣級初評和一星級、二星級項目核定
住宅物業(yè)服務質量星級評價申報項目所在地縣級住建（房管）部門負責對申報項目進行初評。
縣級住建（房管）部門應當成立有省物業(yè)管理專家?guī)鞂＜覅⒓拥脑u價小組，采取聽取物業(yè)服務企業(yè)自評匯報、審閱申報項目相關的年度物業(yè)管理檔案、查閱企業(yè)管理制度和標準執(zhí)行記錄等資料、進行現(xiàn)場查勘等相結合的方式，對申報項目進行初評。同時，應當組織進行業(yè)主滿意度調查，并充分結合街辦、社區(qū)意見。業(yè)主滿意度調查應當采取發(fā)放業(yè)主滿意度調查表（問卷）進行測評和召開業(yè)主代表座談會征求意見相結合的方式進行，最終形成《住宅物業(yè)服務項目滿意度調查結果》。在此基礎上，由評價小組依據(jù)《評分標準》，對申報項目進行評分。
縣級初評分值在59分以下（含59分）的項目，不設星級。分值在60—65分的項目評為一星級，66分—70分的項目評為二星級。
一星級和二星級項目，由項目所在地縣級住建（房管）部門核定。項目數(shù)量一般應占申報項目總數(shù)的50%左右。
縣級初評分值在71分及以上的項目，由項目所在地縣級住建（房管）部門報送市級住建（房管）部門參加市級評價。
（三）市級評價和三星級、四星級項目核定
市級住建（房管）部門應當成立有省物業(yè)管理專家?guī)鞂＜覅⒓拥脑u價小組，依據(jù)《評分標準》，對申報項目進行評分。市級評價分值在71—80分的項目評為三星級，81—85分的項目評為四星級。分值未達到71分的項目，由縣級住建（房管）部門重新核定星級。
三星級、四星級項目由市級住建（房管）部門核定。項目數(shù)量一般應不少于參加市級評價項目總數(shù)的80%。
市級評價分值在86分及以上的項目由所在地市級住建（房管）部門報送省住房和城鄉(xiāng)建設廳參加五星級評價。
（四）省級評價和五星級項目核定
省住房和城鄉(xiāng)建設廳依據(jù)《評分標準》對參加五星級評價的項目進行評價和核定。
在省級評價中未達到五星級標準的項目，由市級住建（房管）部門認定為四星級項目。
第九條??核定為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級的物業(yè)服務項目，分別由核定部門公示。公示期為5個工作日。
公示期內對一星級、二星級評價結果有異議的，由市級住建（房管）部門進行復核；對三星級、四星級和五星級評價結果有異議的，由省住房和城鄉(xiāng)建設廳進行復核。公示期滿無異議的，由核定部門頒發(fā)物業(yè)服務質量星級評價銘牌。
第四章 ?動態(tài)管理
第十條??住宅物業(yè)服務質量星級評價每兩年進行一次。評價結果應用有效期兩年。
第十一條 ?在住宅物業(yè)服務質量星級評價中，物業(yè)服務企業(yè)存在弄虛作假行為的，記入企業(yè)不良信用信息。
第十二條??省住房和城鄉(xiāng)建設廳可根據(jù)行業(yè)發(fā)展的實際情況對服務質量星級服務的內容、方式和標準進行調整，調整時間應在新一輪星級評價前進行。
第十三條??有下列情況之一的，取消項目核定星級，收回銘牌：
（一）物業(yè)項目發(fā)生治安、疫情、火災等事件、事故，并經(jīng)有關部門認定物業(yè)服務企業(yè)承擔責任的；
（二）物業(yè)項目發(fā)生群體性上訪事件，并經(jīng)有關部門認定物業(yè)服務企業(yè)承擔部分責任的；
（三）在各類檢查中，物業(yè)項目被負面通報的；
（四）企業(yè)未參加上一輪信用評價的；
（五）項目物業(yè)服務合同終止的；
（六）其他應當取消星級的情況。
第五章??星級應用
第十四條 ?住宅物業(yè)服務質量星級評價結果與企業(yè)信用評價掛鉤。
第十五條??住宅物業(yè)服務質量星級評價結果可以作為物業(yè)服務項目招投標參考指標之一。
第十六條??住宅物業(yè)服務質量星級評價結果可作為政府主管部門實行差別化監(jiān)管的依據(jù)之一。各級住建（房管）部門應當對擁有星級項目的企業(yè)依據(jù)星級等級減少日常監(jiān)管、專項檢查頻次，并作為政策扶持、評優(yōu)評先、表彰獎勵和調整物業(yè)服務收費指導價等工作的參考依據(jù)；對無星級項目的企業(yè)和非星級項目，加大日常監(jiān)督檢查力度。要將星級評價結果推送至相關行政主管部門或機構，加強分類分級差異化動態(tài)管理，進一步優(yōu)化營商環(huán)境。
第六章??附??則
第十七條??非住宅類物業(yè)服務項目可參照本辦法評定物業(yè)服務質量星級。
第十八條??星級物業(yè)服務項目銘牌任何單位或者個人未經(jīng)授權或者認可，不得擅用。
第十九條??本辦法自2025年2月23日起施行，有效期5年。
